こんにちは、「今からでも稼げる副業・投資ガイド」のケントです。
副業と投資を研究して発信しています。
副業として人口が多いものの一つに「不動産投資」があります。
今回は「競売不動産投資」は儲かるの？
かを検証していきます。
もくじ
不動産投資の種類は様々です
①から⑤が一般的な不動産投資ですね。
⑥と⑦は個人、特に初心者は手を出さない方がいいでしょう。
⑧から⑫は投資でもあり、事業でもありますが、副業としてチャレンジできるものですね。
上記の中で、③~⑤の「中古不動産」の投資手法として「競売不動産投資」があります。
競売不動産投資って何？怖くないの？
競売不動産投資とは
競売不動産投資とは、競売に出された物件を落札し、それを転売して「利ザヤを稼ぐ」または「賃貸にして大家として稼ぐ」ことを言います。
一般的に家を買うときは、銀行で住宅ローンを組みます。
その際、銀行は「抵当権」という担保を不動産に設定します。
ローンが順調に返済されていれば数十年後には借金はゼロになり、その家は借主のものになりますが、返済ができなくなった場合、金融機関はこの抵当権をもとに家を差し抑え、裁判所に競売を申し立てます。
金融機関側からすると「住宅ローンの返済が滞り、回収ができなくなったで不動産を強制的に売却してもらいお金を回収する」ということです。
競売は、管轄の裁判所が主催します。
オークションの方式で購入者を決めます。
入札者（買い手）が相互に提示価格を知ることができない競売である。裁判所の不動産競売は通常この方式で行われる。封印入札方式の代表例として第一価格入札（ファーストプライスオークション）と第二価格入札（セカンドプライスオークション）がある。後者は、考案したアメリカの経済学者ウィリアム・ヴィックリーの名前からヴィックリー・オークションとも呼ばれる。
競売物件は怖い？やばい？
競売は一般の人にはあまりなじみがなく、専門家が扱うものという印象がありますね。
以前は確かにそうでした。
現在でも、自動車のオークションは中古車販売会社が、不動産の競売は不動産会社が参加するのが大半です。
つまり業者は事業上の「仕入れ」業務として参加をします。
中古車の競売や古物市場とは違い、不動産の場合には、競売に出された物件は何らから問題が合って競売物件となった」という場合がほとんどです。
「ローンが払えなくなった」状態の背景には様々な理由があります。
そこにはトラブルが付きものです。
・落札後、物件に入ったら女性がいて二人きりの状況になり、あとでセクハラで訴えられた。
・落札後に物件から人が出て行かずに立退き料を払った。
・いわゆる”反社”が使っていた物件でその後も何かと言いがかりをつけられた。
・物件自体がひどく傷んでいて修繕費が高額になった
などです。
以前に比べ安全になった競売
しかしながら、法律が改正され、「いわゆる反社の方が物件を占有して出ていかない」ということはほとんどなくなり、現在では不動産競売は一般個人が参加しやすくなっています。
・競売の３点セット
なお、所有者や占有者の状況や家の状態、自殺や殺人などのいわゆる事故物件かどうかの情報は入札前に「３点セット」でわかります。
３点セットは、物件の状態、条件などを記載した資料で、入札前に誰でも閲覧することが出来ます。
買受けを希望する者は、広告などで興味のある物件を見つけたら、執行裁判所の閲覧室やBITで3点セットの閲覧をする。3点セットには、前記のとおり、競売物件の買受けのための重要な内容が記載されているから、その内容をよく理解して吟味する必要がある。
・物件明細書
物件に関する権利関係や買受に関して重要な事項、注意点が記載されています。
裁判所の書記官が作成します。
・評価書
物件の基準となる価格（基準価格）と評価の根拠となる事項（算定式）、また建築基準法・都市計画法などの公法上の規制が記載されています。
物件の価格は、おおむね市場の相場よりも3割前後低い価格になることが多いです。
不動産鑑定士が作成します。
土地や建物、設備についても、不動産鑑定士の視点から特記事項が記載されています。
・現況調査書
執行官が作成します。
物件の状態、占有者の状況やその他の現況について記載されています。
調査立ち会った所有者もしくは居住者の陳述なども記載されています。
物件の外観や室内写真も載っています。
個人情報に関わる物が写っているときは加工処理を施し、その部分は見れないようになっています。
競売投資は、きちんと勉強して物件の状況を把握して参加すれば、一般の不動産投資よりより良い条件で不動産を取得することが出来ます。
★人の不幸に付け込むもの？
競売不動産は、元の持ち主が「やむを得ず住居を手放した人」ということで、そこには不幸な物語が付きものです。
競売で物件を入手するということは「人の不幸に付け込んで儲ける」行為ととらえる人が少なくありません。
しかし、競売はある意味「人助け」「家助け」の側面もあります。
人が住んでいた物件には、幸せな時代があり、居住者の思い入れがあったはずです。
そのような大切な物件が金儲け主義の不動産屋に安く買いたたかれ、新築そっくりさんに改造され高く売りさばかれるより、良心的な個人がそれなりの値段で落札することにより居住者を助ける。
落札して入手した家を、大切に補修して手入れをし、住居を求めている人に貸出すということによりその家を助ける。
と考えると、競売は立派な社会貢献です。
競売不動産の対象は？お勧めは？
競売はその性質上新築というのはありません。
すべて中古不動産になります。
競売対象になる不動産は、すべての不動産ですが、個人人が投資対象となる物件に主に下記のものになります。
●一戸建て
個人の住宅が対象です。
サラリーマンなどの個人が、銀行からローンを借りて一戸建てを買ったのですが、病気や転職などの理由で収入が減り、ローンが返せなくなったというケースが代表的です。
価格帯は場所、造り、状態によってさまざまで、数十万円台から１千万円を超えるものまであります。
●区分所有（マンション）
マンションは都市型のワンルームと、郊外のファミリー層向けの住宅があります。
これも競売に出される事情はおおむね一戸建てと同じです。
所有者ごと、つまり通常マンションの一室が競売の対象になります。
●アパート
アパートは比較的個数の小さいものが個人投資家の対象になります。
こちらは地主さんが副業のために立てたアパートや、投資家が購入したアパートのローンが滞って競売対象となったものです。
これは区分所有とは違い、一棟（全室一括）が対象となります。
競売不動産投資のメリット・デメリット
メリット
●購入価格が安い
競売不動産投資の最大のメリットは、「市場価格より安く物件が手に入」ることです。
一般的には以上価格の７割で購入できるといわれています。
競売不動産投資を手掛ける人は、この安さが魅力で始めます。
●交渉が不要
競売を好んで扱う人の意見として、「不動産屋との交渉がなく気楽」というものがあります。
一般的に不動産屋さんは、いかに安く仕入れていかに高く売るか！を常に考えており、不良物件を高く売りつけるような悪徳業者も中にはいます。
そんな不動産屋さんとの付き合いに気を遣うより、競売の方が良いという人も少なくありません。
競売は、物件をじっくり検討して自ら価格を決定し、入札した後は何もすることがありません。
あとは結果を待つだけです。
●手続きが簡単
競売物件は一般売買物件より手続きがシンプルです。
所有権の移転、抵当権の抹消などの登記実務は裁判所が手数料なしでしてくれます。
落札者は落札金額を納付するだけで手続きはほぼ完了します。
●全国の物件を対象にできる。
デメリットにもなりますが、競売物件は基本的に内覧が出来ません。
一般不動産では、内覧せずに購入するということはまずありませんね。
ということは一般不動産投資は、自宅から行ける範囲での物件探しになります。
ところが、競売の場合は、自宅近くでも内覧が出来ません。
そこを逆にとらえると、内覧が出来ないなら全国どこの物件でも入札対象にできる。
と言えます。
これで対象物件は飛躍的に増えます。
デメリット
一方競売のデメリットとしては、
●占有者が退去しないリスクがある
先ほども説明したのですが、事情が合って競売にかかった物件なので、先住者がそのまま居座っているということもあります。
その場合は、「強制執行」の申立てを行い、占有者を立ち退かせることが出来ます。
明け渡しに必要な家財道具などの運搬費用等は裁判所の執行官に払う必要があります。
競売物件では上記の申立てを購入者自身で行う必要があります。
●物件の内覧ができない
競売物件は基本的に内覧はできません。
従って物件の情報は３点セット、特に「現況調査報告書」をよく読んで把握する必要があります。
内覧できなくても現地に行って周囲の状況を把握しておくことはとても大切です。
●キャンセルが出来ない
一般不動産売買は、契約後でも違約金を払えばキャンセルが出来ますし、金額を間違えたという場合には不動産屋さんが指摘してくれます。
競売の場合にはキャンセルが出来ません。
入札金額を一桁間違えてゼロを多く書いた場合でもそれは同じです。
3,000,000円のつもりが30,000,000円になっていたら、落札はできるでしょうが、とんでもない金額を支払う羽目になります。
●契約不適合責任がない
契約不適合責任とは旧民法で言うと「瑕疵担保責任」といって、物件に瑕疵があった場合には引き渡し後でも売主に損害賠償ができる場合がある、というものですが、競売の場合にはそもそも「売主」がいないため、物件に後で瑕疵が見つかってもだれにも請求はできません。
競売不動産投資に必要な資金は？
最初は自己資金から始めましょう
先ほど、競売不動産の価格は数十万円から1,000万円前後と述べています。
もちろん一般住宅以外の不動産は億単位のものもたくさんありますが、初心者の個人の対象にはなりませんね。
初めて競売にチャレンジする場合には、必ず自己資金で購入しましょう。
必要資金はいくら？
最低資金は400万円くらいで、300万円くらいの物件を落札して諸費用を100万円くらい残しておきましょう。
この金額なら、少し田舎でも程度のよい住宅が競売として出ています。
今自己資金が400万円ない人は、給料やボーナスをためるなり、物販などの副業をするなりして400万円になるまでは我慢します。
1件目が買えたら次は銀行借入をします。
しかし昨今競売では銀行借入は難しくなっているのが現状です。
担保に入れる物件を持っているか、借主に信用があれば無担保で貸してくれるかもしれません。
私も実は、銀行借入が出来ず、現在は不動産投資を中断しています。
まとめ
競売不動産投資について説明いたしました。
概要はおおむねお分かりいただけたと思いますが、これだけでは競売に参加はできません。
競売不動産投資は一般不動産売買と比べ難しいと思います。
しかし、難しければそれだけ参加者も少なく、儲けるチャンスは大きくなります。
もし興味がおありでしたら、ぜひコンサルやセミナーをきちんと受けることをお勧めします。
コンサルを受けてしっかり勉強し、それなりの行動をすれば結果は出ます。
特に年齢が40歳以下の方はローンも組みやすくて良いかもしれません。
この30年間、実質賃金が上がっていないのは先進国では日本だけだといいます。
これは、グローバリズムのせいとか、緊縮財政のせいとか言われています。
でも「派遣法が悪い」「財務省が悪い」「政治家が悪い」と嘆くだけでは何も変わりません。
必要なのは「自分は何をすべきか？」を考え、あなた自身で道を切り開くことです。
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最後までお読みいただきありがとうございました。
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