こんにちは、「今からでも稼げる副業・投資ガイド」のケントです。
副業と投資を研究して発信しています。
副業として人口が多いものの一つに「不動産投資」があります。
不動産投資の対象を大きく分けると、「新築不動産」と「中古不動産投資」の二つになります。
今回は、不動産投資をこれから始めようと考えている方にとって「中古不動産投資」の「中古戸建て投資」は儲かるのか？
を検証していきます。
もくじ
中古不動産投資の種類は？
中古不動産投資には下記のものがあります。
●戸建て投資
主に地方や郊外のファミリー層向け一戸建ての家を購入して賃貸住宅として貸し出すという手法です。
最近は価格が数十万円から３百万円くらいの「ボロ戸建て投資」が流行っているといわれてます。
元手が少なくて済む分、投資や副業としてチャレンジしやすいので参入する人が増えています。
私も今は中断していますが、ボロ戸建て投資の勉強をして今も同じスクール生と情報交換をしています。
●一棟アパート投資、一棟マンション投資
アパートとマンションの定義の違いは明確にはありませんが、一般概念としては、アパートは木造2階建てで8世帯くらいまで、マンションはRC（鉄筋コンクリート）造りで世帯数が比較的多いものを言います。
戸建て投資と比べ当然価格が高くなり、アパートなら1千万円前後から5～6千万円程度、マンションの場合には億を超えますね。
●中古ワンルーム投資
中古のワンルームマンションは、新築マンション投資と違い価格が安いので個人にも始めやすい、ということで手掛けている人もいます。
中古物件のメリットは「低価格、高利回り」ということです。
ちなみに新築不動産投資は、すでに土地を持っている、もしくは相続したという人が、有効活用する方法の一つという場合が多いです。
よって「持たざる者」にとっての不動産投資対象は、「中古不動産」になります。
★初心者は戸建てを狙おう
中古不動産投資の中では、初心者にとって、もしくは資金があまりない人にとっては、少額でリスクの低い「中古戸建て投資」から始めることをお勧めします。
いきなり銀行から「数千万円借りてアパート経営をする」というのが手っ取り早いのですが、それではリスクが大きすぎます。
中古戸建て投資のメリット・デメリット
では、中古一戸建て投資のメリットとデメリットをチェックしてみましょう。
中古戸建て投資のメリット
・利回りが高い
・入居者が決まりやすい
・入居期間が長い
・管理が不要
・家賃滞納が少ない
・売却しやすい
●価格が安い
中古一戸建でも、場所や状態、築年数によって価格は違いますが、郊外で築古の場合、数十万円から買える物件が売りに出ることもあります。
不動産投資初心者が、リスクを最低限に抑えながら始めるのにちょうどよい対象でしょう。
●利回りが高い
投資をするかしないかの判断基準の大きな要素は「利回り」ですね。
※利回りの計算方法は下記の式になります。
例えば、物件価格200万円、諸費用30万円、リフォーム70万円で合計300万円を支払い、一か月の家賃が5万円（1年分で60万円）だとします。
その場合、
で、利回りは20%となります。
利回りの意味は、「何年で投資資金を回収できるか？」ということです。
本件の場合、毎年20％の利回りを確保したとすると、”100%÷20％＝５”で、5年で投資額300万円を回収し、それ以降は純粋に利益となっていきます。
中古戸建投資の魅力は、利回りが高く取れる物件が多いということですので、最低でも15%、できれば20%以上を目指さして行うのが良いでしょう。
●入居者が決まりやすい
戸建の賃貸はアパートやマンションに比べて物件の数が少なく、反面入居募集者は多い傾向があります。
例えばat homeというサイトで、千葉県全域で調べた場合、
・一戸建て・・・2,191件
・アパート・・・40,558件
・マンション・・・24,667件
でした。（2022年4月某日調べ）
駐車場有の物件や、ペット可の物件は特に人気で、入居希望者が付きやすいです。
●入居期間が長い
中古戸建投資の対象は、ファミリー層となります。
ファミリー層は、転勤などの引っ越しがない限り、通常は長く居住してくれます。
転勤などの場合でもお子さんの学校の関係でお父さんは単身赴任などをして、お子さんの卒業まで引っ越しはしないという場合も多いです。
入居期間が長いということは「家賃が安定して入ってくる」ということです。
集合住宅は、戸建て賃貸に比べ入居期間は比較的短い傾向があります。
●管理が不要
集合住宅は共同部分の清掃や電灯の補修、近所同士のトラブルの仲裁など大家さんの仕事は結構あります。
管理会社に任せるとその分支出が増えます。
また共用部分の光熱費は大家さんが負担します。
戸建ての場合には掃除も何もすることはありません。
光熱費の負担もありあせん。
大家さんの仕事は毎月の入金を確認するだけです
●家賃滞納が少ない
ファイミリー層はワンルームを借りる単身・独身層に比べ収入が安定しており、家賃滞納は比較的少ないので安定して収入があります。
●売却しやすい（出口戦略）
戸建住宅は購入時の価格も低い分、売却もしやすいです。
戸建住宅合計300万円で購入し、利回り20%で5年間賃貸して資金回収をし、500万円で売却すると、元手300万円が5年で500万円となり、200万円の儲けとなります。（税金計算は省いています）
300万円を銀行に普通預金で5年間預けた場合とどう違うかは計算するまでもありませんね。
中古戸建て投資のデメリット
・融資が出にくい
・資産拡大に時間がかかる
・修繕費がかかる場合がある
・災害リスクがある
●リフォームに費用がかかる
中古戸建の購入では、リフォーム費用の見積もりが重要な要素となります。
特に今人気がある「ボロ戸建て」の場合には、修繕費の方が購入価格より高くなることもよくあります。
初心者の場合、リフォーム価格の見積もりを慎重に行わないと、安く済むだろうと購入した物件が、見逃していた瑕疵（欠陥）によって、リフォーム代が高くなる場合があります。
私も180万円という格安物件を契約したあとで、リフォーム会社に見積もってもらったところ、「傾き」があり、合計300万円の見積が出て、やむなく違約金を支払って解約してもらった苦い経験があります。
リフォームの見積もりは必ず契約前にしっかりと行いましょう。
それでも工事中や完了後に瑕疵が発覚する場合もあります。
●融資が出にくい
中古戸建で、特に築古の場合には建物の評価額はほとんどゼロで、土地の評価額のみになります。
郊外の場合には土地の評価額も低く、融資の対象にならない場合が多いです。
逆に土地の評価額が高い場所は、取得価格も高いので利回りは必然的に低くなります。
ちなみに、都市近郊もかなりの遠隔地も「家賃の差」は、「土地の価格の差」ほど大きくありません。
よって利回りは都市近郊より遠隔地の方が良くなります。
●資産拡大に時間がかかる
戸建ての場合には物件探しの期間を含めると1件の契約、リフォーム、そして入居までに早くて数か月かかることが普通です。
それでも自己資金が潤沢にある場合には1年に数件購入できますが、そうでない場合には「家賃収入を貯金して次の資金に」ということになり、かなりの時間がかかります。
集合住宅であれば、例えばアパートの場合でも1回の購入で4世帯～8世帯くらいの家賃収入が見込めます。
そのうち、
●修繕費がかかる場合がある
中古住宅で特に築古の場合には、購入時にリフォームをしたとしても、すぐに別の場所が傷んだり故障したりすることがよくあります。
とは言えリフォームに費用をかけすぎると利回りは途端に悪くなります。
初心者の場合には、このコントロールが難しいですね。
●災害リスクがある
日本はどの地域でも地震や台風などの災害は付きものですね。
築古の戸建ての場合は耐震強度が弱かったり、台風での被害が思いのほか大きくなったりします。
特に「ボロ戸建て投資」の場合には崩壊のリスクは大きくなります。
対策としては、「火災保険料はケチらずに入る」ことですが、保障対象外になったり、その分費用が掛かることになります。
中古戸建て物件はどうやって探すの？
探し方はオーソドックスな方法で
不動産投資で儲けるには特別な情報ルートが必要！
と思っていますか？
私も初めはそう思っていました。
でも不動産業者でなく実績もない一個人にそんな情報ルートはありません。
実は、中古物件の探し方は、通常の住宅の探し方と同じです。
つまり、
・at homeやホームズなどの一般の不動産紹介サイトを利用する。
・地元の不動産を利用する
・BITなどの競売サイトを利用する。（競売の詳細はこちら）
など、誰でもアクセスできる情報源で探します。
ひたすら不動産紹介サイトを見て探すか、町の不動産屋を回って探すかのどちらかです。
その中でどんな物件がいいのかは、やはりきちんと勉強をして判断できるスキルを身に付ける必要があります。
不動産屋は信じるな？
不動産会社の営業マンには、経歴が長い人から新米までいろんな人がいます。
みんながみんな不動産のプロとは限りません。
また、大手だからと言って安心もできません。
・よく調べずに知ったかぶりをする。いい加減に答える
・メリットを説明するだけでデメリットは説明しない
・契約をせかす
・レスポンスが遅いなど基本ができていない
ただ一つ共通していることは、「いかに物件を高く売るか」考えているということです。
自分の物件を買う場合でも、投資をする場合でも、不動産屋任せにするのではなく、きちんと研究して物件を買うことをお勧めします。
・関西から関東へ転勤になったときに、残債が残っていたマンションを1,000万円の赤字で売却。
・その時の不動産屋の言葉：「早く売らないとこの地区はもっと下がりますよ」
・関東で新築の戸建てを焦って購入
・その時の不動産屋さんは、「この地区は人気の場所で、これから地価は上がっていきますよ、今回の物件に赤字1000万円のオーバーローンを加算して銀行から融資を引っ張ります！」と一生懸命やってくれて感謝した。
・しかし、新築プレミアムとオーバーローンの怖さを知らず、購入後マイホームの評価はすぐに500万円以上下がった。
・不動産屋さんは融資を引っ張って売ればお役御免、あとは買主がどうなろうと関係なし。
・おまけに地価は上がるどころかじりじり下がっている。
・ということで評価が下がって売るに売れないマイホームに今でも住んでいます。
★現在の私は「新築マイホーム購入反対派」で、家を買うならまず不動産投資で儲けて、そのあと場所とコンディションの良い中古物件を購入することをお勧めします。
・新築一戸建てを目指すならキャッシュで買えるくらい大儲けを目指しましょう！！
●営業マンを味方に付けよう
しかし、いくら不動産屋は信じるなと言っても、敵に回してはいけません。
不動産の営業マンより知識を持っておくことは大切ですが、なんといっても営業マンは情報を提供してくれる貴重な存在です。
あなたが営業マンを見定めると同じように向こうもあなたを見定めます。
・この人は自分にとってメリットがあるのか？
・冷やかしではなくちゃんと購入してくれるのか？
・信用状況は問題ないのか？
など、こちらも見られていることを認識しましょう。
そしてお互いに信頼関係が出来たら、営業マンとの距離はぐっと縮まり、あなたにとって有益な情報を提供してくれるようになります。
そうなれば、貴重な情報をあなたに真っ先に提供してくれるようになります。
不動産投資を成功させるコツの一つの要素は、
「優秀な営業マンと親しくなること」
です。
中古戸建て投資の自己資金はどれくらい必要？
最初の一件目は必ず自己資金で
少し前までは、「フルローン」つまり「自己資金ゼロ」で購入という手法が流行っており、「一軒目からローンで購入できる」などとコンサルでも盛んに勧められていました。
しかし不動産投資市場が過熱し、事件も起きたりして、現在は融資が厳しくなり、よほどの担保価値がない限りフルローンで借りるのが難しくなっています。
競売のブログにも書きましたが、最初は自己資金から始めることをお勧めします。
金額は、どの価格帯を狙うかにもよりますが、平均的にはリフォーム費用と諸費用込みで300万円から500万円の物件から始めるとよいでしょう。
始める年齢は若い方がいいの？
不動産投資を始める年齢は早ければ早い方がいいですね。
早ければ銀行の信用ができる20代後半から、遅くても35年ローンが組める40歳前後には始めるのが理想です。
私のように50歳半ばすぎてからももちろんできますが、その場合には自己資金がそれなりに必要となります。
キャリアプランに沿った目標設定を
不動産投資は、初めはひと月の家賃数万円から最後は数千万円まで稼ぐことが出来ます。
実際私の知り合いで、30代でゼロから3年間で総資産3億円プレーヤーになった人もいます。
手元資金、活動可能時間、年齢などの条件からあなたの目標金額を決めましょう。
どの事業でもそうですが、漠然と進めるのではなく、明確な目標設定をして、それに沿った行動計画を立て、頑張って行動することが成功の秘訣です。
スケジュールとしては以下の通りいくつかのパターンがあります。
●すべて自己資金と家賃収入だけで投資する場合
・300万円～400百万円の中古戸建を購入し、家賃収入で次の購入資金を貯める。
・資金が貯まったら次の戸建て物件を購入してまた家賃収入を貯める。
・これの繰り返し
最初は時間がかかりますが、2軒目、3軒目、・・・と続けると自己資金が貯まるスピードが飛躍的に早くなります。
●自己資金とローンの組み合わせて家賃収入を稼ぐ方法
物件を購入して、それを担保に銀行から融資を受け次の物件を購入すると、資金が貯まるのを待つことなく展開のスピードが速まります。
●融資と売却を組み合わせて拡大する方法
家賃収入を数年続けて、それ以降は物件を売却して売却益で資金を稼ぎ、より大きな物件に拡大していく方法があります。
賃貸期間は税金対策としては最低5年が望ましいですが、売却益が高額に見込まれる場合にはそれ以下の期間でも転売してしまうことがあります。
この手法で、ボロ戸建て➡一般中古戸建て➡小規模アパート➡大規模アパートまたはRC建築一棟建て・・・と事業拡大していきます。
先にご紹介した30代のやり手の方はこの方法でスピード投資をしてビッグになりました。
まとめ
副業として個人が手掛ける不動産投資の代表は、「中古戸建て投資」と「ワンルームマンション投資」ですが、お勧めは中古戸建て投資です。
ボロ戸建て投資なら自己資金数十万円から始めることはできます。
ただしリスクもそれなりにあるので、メリットとデメリットをよく理解したうえで、目標、状況、資金計画と照らし合わせで始めましょう。
少額から始める不動産投資は、「資産運用」というよりも「副業」の要素が強く、自分が動かないと結果は出ません。
しかしやがて最終的には「不労所得」となりますので、不動産投資は魅力です。
堅実にお金を貯めたいなら賃貸として続けるのがいいですが、レバレッジを利かせて早くFIREしたければ、融資と出口戦略を有効活用してスピード拡大していきます。
いずれにせよ無茶な拡大はせず。目標と身の丈に合った投資をしていきましょう。
また、セミナーやコンサルなど、きちんと勉強してからチャレンジしましょう。
この30年間、実質賃金が上がっていないのは先進国では日本だけだといいます。
これは、グローバリズムのせいとか、緊縮財政のせいとか言われています。
でも「派遣法が悪い」「財務省が悪い」「政治家が悪い」と嘆くだけでは何も変わりません。
必要なのは「自分は何をすべきか？」を考え、あなた自身で道を切り開くことです。
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最後までお読みいただきありがとうございました。
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